不動産取引時のPCB処理

不動産取引におけるPCB問題とは？

PCBは健康被害や環境汚染を引き起こす強い毒性を有していることから、国内外でPCB対策が進められています。一方で、PCBを使用した機器は今もなお多く現存しており、すべてのPCB廃棄物の処理が未だに完了していない状況です。

不動産取引においてもPCB問題と無関係ではなく、古い店舗や工場にはPCB使用製品やPCB含有電気工作物が残っている可能性があります。そのようなPCB廃棄物が残っている建物の売買契約を行う場合、保管事業者側には適切な対応が求められることは留意しておきましょう。

PCB廃棄物の第三者譲渡は原則として禁止

PCB保管事業者にはPCBの処理が義務付けられており、処理までの間も適切にPCB廃棄物を保管しなければいけません。PCB廃棄物を第三者に譲渡する行為は、PCB特措法によって原則禁止されています。もしも第三者に譲渡した場合、3年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金、またはこれら両方が科されるものとされているので注意しましょう。

また、PCB特措法では、保管事業者以外が管理する倉庫にPCB廃棄物を移動して、第三者に保管を委託することも禁止されています。PCB特措法で認められているのは、地方公共団体に譲り渡す場合、または特別管理産業廃棄物に係る許可を得た収集運搬業者や処分業者に委託する場合等です。

PCB廃棄物が所在する不動産取引はPCB廃棄物を譲渡の対象から外す

PCB特措法によって第三者への譲渡が禁止されているため、PCB廃棄物が所在する不動産取引については、PCB廃棄物を譲渡の対象から外さないといけません。

特に1977年（昭和52年）3月までに建築・改修された古い建物の場合、不動産オーナーや建物の管理会社がPCB廃棄物の存在を見落としている可能性が考えられるので注意しましょう。不動産取引後にPCB廃棄物が発見された場合、引き渡し日以降でも売主が適正に処分する必要があります。

古い建物の不動産取引を行う際は、引き渡し日以降にPCB廃棄物が発見された場合に備えて、「PCB特措法や廃棄物処理法に則って売主が適切に処理するものとする」などの特約を付しておくことが大切です。

低濃度PCB処理が可能な
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使用中の低濃度PCB機器の取り扱い

現在使用中の低濃度PCB機器は廃棄物として該当しないため、例えば今現在に土地家屋や事業所などで使用している低濃度PCB機器について、その不動産ごと他人へ譲渡・売却するような場合、PCB廃棄物特別措置法で定める「譲り渡し・譲り受け原則禁止の規定」に抵触することはありません。

しかし、使用中の設備やシステムなどから該当する機器などを取り外した場合、それは電気事業法にもとづいて移設や再使用が不可能となり、また取り外した時点でPCB廃棄物特別措置法の適用対象になります。そのため、建物の設備などで現在使用中の低濃度PCB機器がある場合、物件ごと譲渡する場合はPCB廃棄物特別措置法の禁止規定に触れないものの、機器を取り外した時点で、あくまでもその時の物件所有者や機器の所有者が低濃度PCB機器に関する保管事業者となります。

以上のことから、現在使用中の低濃度PCB機器が存在する場合、その有無や譲渡の流れなどを含めて契約書できちんと明記しておくことが大切です。

※参照元：大阪府｜ＰＣＢ廃棄物のＱ＆Ａ（ＦＡＱ）

例外として譲渡が認められるケース

PCB廃棄物特別措置法によって譲り渡しや譲り受けは原則禁止として規定されていますが、一部の条件を満たす場合に限って特例的に譲渡が認められるケースも存在しています。

低濃度PCB機器の譲渡が認められる例外的ケースとしては以下のようなものがあります。

• 地方公共団体に対して譲り渡す場合及び地方公共団体が譲り受ける場合
• 保管事業者、特別管理産業廃棄物処理業者がPCB廃棄物の処理を委託する場合
• 特別管理産業廃棄物処理業者又は無害化処理認定業者がPCB廃棄物の収集運搬又は処分を受託する場合
• PCB廃棄物の処理技術の試験研究又は処理施設における試運転を目的とする場合
• 保管事業者が確実かつ適正にPCB廃棄物を保管することができなくなったと都道府県知事が認めた場合

上記のような場合は例外事項として低濃度PCB機器の譲り渡し・譲り受けを検討することが可能です。ただし、いずれの場合にせよ、処理業者へ処理委託をする場合を除けば全て所管する都道府県など自治体への相談と許可が必要です。

また譲り受けた日から起算して30日以内に、あらかじめ指定されている様式の届出書を、PCB廃棄物の保管場所を管轄する都道府県知事へ提出しなければなりません。

※引用元：【PDF】経済産業省「PCB廃棄物の適正処理について」（環境省 環境再生・資源循環局 廃棄物規制課地方環境事務所 資源循環課）

取引前にやっておくべきこと

不動産取引を行う前に、建物内にPCBを含む変圧器やコンデンサーが設置されていないか調査しましょう。PCBが含まれていた場合は、電気事業法およびPCB特措法に従って所要の手続きを行う必要があります。PCBを含む電気工作物が使用中の場合、売主が廃止届出、買主が新たに設置等届出を行わないといけません（地位の承継である場合を除く）。

また、PCBを使用した蛍光灯等の安定器を発見した場合は、速やかに交換したうえで、処分に係る所要の手続きが必要です。PCBを含む電気工作物や安定器が廃棄されて保管中のものだった場合は、売主側に適正な処分が求められます。

不動産取引時のPCB問題Q&A

PCB廃棄物の保管を委託することは可能？

PCB廃棄物の保管を第三者に委託することは、譲渡および譲受けの規定に反することになるため、PCB特措法で禁止されています。PCB廃棄物の保管が難しい場合は、地方公共団体に譲り渡す、または特別管理産業廃棄物に係る許可を得た収集運搬業者や処分業者への委託を検討しましょう。

銘板が読み取れない安定器の取り扱いはどうする？

銘板が読み取れない安定器については、同一の保管場所にあって銘板が読み取れる安定器と形状が同じものであれば、その安定器に準じてPCBが使用されているか判断しても問題ありません。形状が同一かつ銘板が読み取れる安定器がない場合は、PCBを使用した安定器として適切に扱い、JESCOへの処分委託が必要になります。

銘板が読み取れないからといって、安定器からコンデンサーを取り出してPCBを分析することは、PCB漏えいの危険性があるので止めましょう。

電路から外したPCB含有電気工作物は再使用できる？

電路から一度外したPCB含有電気工作物については、電気事業法によって再使用が禁止されています。